Deposit Back When Moving Out
⚠️ Disclaimer: This article is for general informational purposes only and is not legal advice. If an actual dispute arises, consult an attorney or a professional body like the Korea Legal Aid Corporation.
자취 생활을 끝낼 때 가장 중요한 건 보증금을 안전하게 돌려받는 거예요.
When ending your time living alone in Korea, the most important thing is getting your deposit back safely.
1. Legal Basis for Deposit Return
임대차계약 기간이 종료되면 임대인은 보증금을 전액 반환할 의무가 있어요. 이는 민법 제635조와 주택임대차보호법으로 보호받는 권리예요.
When the lease term ends, the landlord has a duty to return the full deposit. This is a right protected under Civil Act Article 635 and the Housing Lease Protection Act.
단순한 사용 흔적이나 가벼운 생활 자국은 공제 사유가 아니에요. 반면 시설 훼손이나 고의 파손, 청소 미이행과 쓰레기 방치, 계약 위반, 세입자 과실로 인한 공과금 미납은 공제 가능한 사유예요.
Ordinary wear and tear or minor marks from daily life are not grounds for deduction. On the other hand, intentional damage to facilities, failure to clean or leaving trash, breach of lease terms, and unpaid utility bills due to tenant fault are all valid grounds for deduction.
2. Who’s Responsible for Repairs: Tenant vs. Landlord
여기서 가장 헷갈리는 부분이 “이건 누가 고쳐야 하나”예요. 기준은 명확해요 — 시간이 지나서 자연스럽게 생기는 손상은 집주인 책임이고, 세입자의 부주의나 고의로 생긴 손상은 세입자 책임이에요.
The most confusing part here is “who’s supposed to fix this?” The standard is clear: damage that naturally occurs over time is the landlord’s responsibility, while damage caused by the tenant’s carelessness or intent is the tenant’s responsibility.
집주인 책임(자연 마모·시설 노후): 벽지 변색, 바닥 미세한 스크래치, 보일러·배관 고장, 누수, 곰팡이(건물 구조 문제인 경우), 오래된 가전 고장. 민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태를 유지해줄 수선 의무가 있어요.
Landlord’s Responsibility (Natural Wear/Aging Facilities): Discolored wallpaper, minor floor scratches, boiler or plumbing breakdowns, water leaks, mold (when it’s a building structure issue), and old appliance failures. Under Civil Act Article 623, the landlord has a duty to keep the property in a condition suitable for use.
세입자 책임(부주의·고의 손상): 못을 크게 박아 생긴 구멍, 바닥 눌림 자국(무거운 가구를 끌어서 생긴 경우), 벽면 낙서나 페인트 훼손, 반려동물로 인한 손상, 화재나 부주의로 인한 파손, 청소하지 않아 생긴 오염.
Tenant’s Responsibility (Carelessness/Intentional Damage): Large nail holes, floor indentation marks from dragging heavy furniture, graffiti or paint damage on walls, pet-related damage, damage from fire or negligence, and staining left from not cleaning.
애매한 경우: 곰팡이는 환기 부족(세입자 책임)인지 건물 방수 문제(집주인 책임)인지에 따라 달라져요. 애매하면 입주 당시 사진과 비교해서 판단하는 게 가장 확실해요.
Ambiguous Cases: Mold can be either the tenant’s responsibility (insufficient ventilation) or the landlord’s (a building waterproofing issue). When it’s unclear, comparing against your move-in photos is the most reliable way to determine responsibility.
3. Essential Checklist Before Moving Out
Step 1: Document the Room’s Condition
퇴실 전후 모습을 촬영하고, 벽지·바닥·가전 상태도 함께 찍어두세요. 분쟁이 생기면 이 사진이 핵심 증거가 되고, 날짜와 함께 저장해두는 게 중요해요.
Photograph the room before and after moving out, including the wallpaper, floor, and appliances. These photos become key evidence if a dispute arises, so save them with the date attached.
Step 2: Cleaning Standards
기본 청소를 직접 깔끔하게 하면 청소비 3~5만 원 차감을 막을 수 있어요. 변기, 싱크대, 냉장고처럼 눈에 띄는 부분 위주로 정리하고, 쓰레기는 모두 버리고 먼지와 바닥을 닦아두세요.
Doing basic cleaning thoroughly yourself can prevent a 30,000–50,000 KRW cleaning fee deduction. Focus on visible areas like the toilet, sink, and refrigerator, remove all trash, and wipe down dust and floors.
Step 3: Prepare Utility Settlement Proof
전기, 수도, 가스 요금의 마지막 청구서 사진을 저장하고, 관리비 체납 여부와 인터넷·케이블 TV 해지도 확인하세요. 미납이 없다면 공제 근거가 사라져요.
Save photos of the final electricity, water, and gas bills, and confirm there are no management fee arrears and that internet/cable TV have been cancelled. With no unpaid bills, there’s no basis for deduction.
Step 4: Confirm Settlement Details Directly With the Landlord
보증금에서 차감하는 항목을 명확히 요구하고, 정산 내역서를 받으세요. 문자나 카카오톡으로 대화 기록을 남기는 게 중요해요.
Request a clear, itemized list of any deductions from the deposit, and get a settlement statement. Keeping a record of the conversation via text or KakaoTalk is important.
Step 5: Reset Keys and Door Lock Password
열쇠와 도어락 비밀번호는 원상복구 항목에 해당할 수 있으니 반환 전에 초기화하는 게 좋고, 열쇠 수령증을 받아두세요.
Keys and door lock passwords can count as part of restoring the property to its original state, so reset them before returning, and get a receipt for the keys.
4. When Should You Get the Deposit Back?
약정한 임대차기간 만료일이 지나야 하고, 집을 비우고 열쇠를 반환할 준비가 되어 있어야 하며, 공과금·관리비 정산과 원상회복 범위가 정리되어야 해요.
The agreed lease expiration date must have passed, you must be ready to vacate and return the keys, and utility/management fee settlement and the scope of restoration must be finalized.
일반적으로는 당일 또는 단기간 내에 입금되고, 지연되면 법에 따른 절차로 넘어가요.
Typically, the deposit is transferred the same day or within a short period; if delayed, it moves into legal procedures.
7 Key Checkpoints
계약만료와 실제 퇴실 날짜가 일치하는지 확인하고, 짐을 모두 빼고 사진을 남기세요.
Check that the contract expiration matches your actual move-out date, and remove all belongings while taking photos.
전기·가스·수도·인터넷 미납이 없는지 최종 고지서로 정리하고, 못자국이나 파손처럼 통상 사용에 따른 경미한 손상은 세입자 책임이 아니라는 걸 기억하세요.
Confirm there are no unpaid utility bills using the final notices, and remember that minor damage from normal use — like small nail holes or scuffs — is not the tenant’s responsibility.
당일 이체가 어렵다는 답을 들으면, 문자로 구체적인 입금 기한을 요청하세요. 지연손해금은 약정이 없으면 통상 연 5% 범위에서 산정되고, 공제 항목은 보통 연체차임과 관리비가 대표적이에요.
If told same-day transfer is difficult, request a specific deposit deadline via text. Late payment damages are typically calculated at around 5% annually if not otherwise specified, and typical deduction items include overdue rent and management fees.
5. If the Landlord Refuses to Return the Deposit
내용증명을 발송해서 정당한 보증금 반환을 요청하고, 문자·카카오톡 대화를 저장해서 법적 증거자료를 확보하세요. 1,000만 원 이하라면 소액재판을 제기할 수 있고 절차도 비교적 간단해요.
Send certified mail requesting the legitimate return of your deposit, and save text/KakaoTalk conversations as legal evidence. For amounts under 10 million KRW, you can file a small claims lawsuit, and the process is relatively simple.
경찰은 개입하지 않는 민사 분쟁 사안이라서, 내용증명 → 민사조정 → 소액소송 순서로 대응하는 게 일반적이에요.
Since this is a civil dispute matter that police don’t get involved in, the typical response order is: certified mail → civil mediation → small claims lawsuit.
✅ Full Checklist
| Item | What to Check |
|---|---|
| Document room condition | Photos before/after move-out, dated |
| Basic cleaning | Focus on visible areas (toilet, sink, refrigerator) |
| Utility settlement | Photos of final bills, confirm no unpaid amounts |
| Management fee / internet | Confirm no arrears, process cancellation |
| Settlement statement | Receive directly from the landlord |
| Keys / door lock | Reset, then get a receipt |
| Damage classification | Natural wear (landlord) vs. negligence (tenant) |
| If deposit isn’t returned | Certified mail → civil mediation → small claims lawsuit |
Frequently Asked Questions
Q1. 보증금 돌려받기 전에 퇴실해도 될까요?
Can I move out before getting my deposit back?
원칙적으로 점유와 전입신고, 확정일자를 유지해야 안전해요. 부득이하게 먼저 이사해야 한다면, 임차권 등기명령으로 권리를 보전한 뒤 전출·열쇠반환 순서로 진행하세요.
In principle, it’s safest to maintain occupancy, your move-in registration, and your fixed date. If you must move out early, secure your rights via a tenant’s right registration order first, then proceed with moving out and returning the keys.
Q2. 청소가 미흡하다며 보증금을 차감한다면 어떻게 하나요?
What if the landlord deducts the deposit citing inadequate cleaning?
사진 자료를 남겨두고, 청소 상태가 양호했다면 거부할 수 있어요. 다만 오물이나 쓰레기를 방치한 경우는 공제가 가능해요.
Keep photo evidence, and you can refuse the deduction if the cleaning was in good condition. However, deductions are possible if filth or trash was left behind.
Q3. 벽지가 누렇게 변한 것도 제가 물어내야 하나요?
Do I have to pay for wallpaper that’s turned yellow?
아니요. 시간이 지나면서 자연스럽게 생기는 변색은 통상의 손모로 봐서 집주인 책임이에요. 세입자의 고의나 과실로 생긴 손상만 공제 대상이 돼요.
No. Discoloration that naturally occurs over time is considered normal wear and tear, which is the landlord’s responsibility. Only damage caused by the tenant’s intent or negligence is subject to deduction.
Closing Thoughts
퇴실할 때는 보증금 반환을 기본 권리로 생각하고, 청소·정산·증거 확보를 철저히 하세요.
When moving out, treat deposit return as your basic right, and thoroughly handle cleaning, settlement, and evidence collection.
계약 기간을 다 채웠고 문제 없이 살았다면, 보증금 전액 반환은 당연한 권리예요. 자연 마모와 세입자 과실을 구분해서 알아두면, 부당한 차감을 막는 데 큰 도움이 돼요.
If you completed the lease term and lived without issues, full deposit return is your rightful claim. Knowing the distinction between natural wear and tenant negligence goes a long way in preventing unfair deductions.
📌 Key Expressions Summary
| 한국어 | 영어 뜻 |
|---|---|
| 보증금 반환 | Deposit return |
| 청소비 차감 | Cleaning fee deduction |
| 원상복구 | Restoration to original condition |
| 통상의 손모 | Normal wear and tear |
| 공과금 정산 | Utility bill settlement |
| 정산 내역서 | Settlement statement |
| 내용증명 | Certified mail |
| 소액재판 | Small claims court |
| 지연손해금 | Late payment damages |
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